庞溟（中国首席经济学家论坛成员、仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监）

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日前，中国人民银行发布2023年第一季度中国货币政策执行报告，提出牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，加快完善住房租赁金融政策体系，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。

随着宏观经济向上向好态势进一步巩固，预计在接下来的几个季度中，房地产市场销售将出现较为明显的回暖势头，“销售-拿地-新开工”链条将更为畅通，房地产行业将重新成为经济增长的正向贡献项。各地供需两端政策有望持续改善优化，新房和二手房市场都有望延续快速复苏态势，核心一二线城市市场回暖态势有望得到延续，市场销售企稳回暖势头有望得到有效巩固，优质房地产企业经营性现金流和信用有望改善。

但也需要注意：一季度民间投资仅同比增长0.6%，大幅低于固定资产投资总额的5.1%，房地产开发民间投资下降13.8%；楼市“小阳春”更多仍是点状的、分化的、不均衡的复苏，供给主体的过度出清及补库存的困难更有可能制约短期销售修复，购房力和购买意愿仍需要政策支持和耐心呵护。另外，如果结构性分化现象持续，可能影响房地产行业后续复苏力度和持续性。

因此，在需求端，应加强预期引导，稳定住房消费，继续支持和满足居民的刚性和改善性合理住房需求，促进房地产市场企稳回升。预计核心城市调控政策有望出现边际放松和局部松绑，扫清制约合理住房消费需求的若干障碍。应当用好用尽房贷利率下限动态调节政策，在最低首付比例、贷款套数认定规则等方面也仍有进一步调整空间。针对刚需群体，应采取有序缩短按揭贷款审批与放款周期、提高公积金覆盖首付的比例、提供购房补贴、逐步降低购房门槛等差异化支持措施，更好地提振购房者信心。

有条件的城市可以继续优化差别化住房政策。在满足首套住房消费需求基础上，可考虑适时适当地降低二套房首付比例、调整二套房贷利率加点等，以满足部分改善性住房需求。还可探索提高住房贷款借款人最高年龄、加大支持和创新住房租赁贷款、放松二孩三孩家庭限购等措施，以满足老年人、新市民、创新型技能型人才以及多孩家庭等群体的住房消费需求。同时，应继续严防严惩经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地抑制投机性需求与投资性需求。

接下来如何继续推动去风险工作和支持改善房企投融资？从效果来看，目前政策加大金融对保交楼、保民生工作的支持力度并深化落地，满足了优质龙头房地产企业的合理融资需求，并引导其探索新的、可持续的业务增长点。另一方面，政策重点着眼于处理防范系统性风险和道德风险，依法依规帮助有需要的企业化解、处置风险，并妥善处理部分无法主动完成业务调整和经营转型的企业被市场自然出清。

未来一段时间内房地产企业的融资和投资状况能否改善，从内生的角度看，取决于销售端能否持续回暖，以便让房企实现“自我造血”的良性循环，同时要避免量价等方面出现过热并触发宏观政策调控和金融信贷条件的边际收敛。从外生的角度看，取决于微观主体的信心、预期、风险偏好和资产负债表的修复节奏。

下阶段，应继续落实改善优质房企资产负债表计划，继续带动房地产行业的现金流状况、投资活动、并购重组回到正常发展轨道，继续引导金融机构提供正常的金融支持，继续平稳、有序地加快房地产企业风险市场化出清。

在供给端，具体来看：应当贯彻落实“金融16条”、房企融资“三支箭”、改善优质房企资产负债表四项行动、“保交楼”专项借款等稳地产政策，保障房地产企业特别是优质龙头企业的合理融资需求。应当继续在稳民生高度认识和推进保交楼工作，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。应着力于通过调整债务期限结构及融资结构等促使房地产企业降杠杆、缩规模、控风险。应推动金融服务助力设立REITs等产品，以便房地产企业盘活优质存量资产、增加融资渠道。应积极稳妥协助问题房企化解债务风险，推动行业有序出清。

长期来看，应当积极探索基于不动产特别是商业不动产领域的公募REITs等工具，提升直接融资比重、资本市场服务实体经济质效和金融系统风险分散能力。针对房地产行业特色，监管政策应在规范完善的基础上注重差异性，降低制度成本和融资交易成本，促进相关金融产品有序健康发展。促进涉房企业投融资进一步正常化，稳定房地产行业对宏观经济大盘的支撑。

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